企业如何正确处理转换投资性房地产

2020-07-03 05:50 admin

房地产的转换,就是房地产用途的变更,进行重新分类。按规定,企业不得随意对自用房地产、存货房地产进行重新分类。当企业有确凿证据表明房地产用途改变,且满足一定条件时,才可以进行房地产的转换。确凿证据包括:一是董事会或类似机构就改变房地产用途形成了正式的书面决议;二是用途的改变而发生实际状态上的改变。一定条件如下,如满足下列条件之一的即可。

(1)投资性房地产开始自用,即将投资性房地产转为自用房地产,由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。就是将原来用于赚取租金的房地产改为用于生产商品、提供劳务或经营管理。转换日为房地产达到自用状态日期。

(2)存货房地产,改为出租,就是房地产开发企业将其开发产品以经营租赁方式出租,存货房地产转换为投资性房地产。转换日为房地产租赁期日。

(3)自用建筑物停止自用,改为出租,即将自用房地产改用于出租,由固定资产转换为投资性房地产。转换日为租赁期日。

(4)自用土地使用权停止自用,改用于赚取租金。由无形资产转换为投资性房地产。转换日为自用土地使用权停止自用后,确定用于赚取租金的日期。

(5)房地产开发企业将用于经营租赁的房地产重新开发用于销售,从投资性房地产转换为存货。转换日期为租赁期满日或决议对外主日期。

由于投资性房地产的后续成本计量模式有成本模式和公允价值模式,采用的模式不同处理方式是有区别的,所以投资性房地产转换时,也需按所采用的不同模式采用不同的处理方法。

投资性房地产转换为自用房地产时,投资性房地产相应转换为固定资产或无形资产。转换日为房产达到自用状态,即房地产用于自用的日期。

按投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等,转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备等相应科目。

例:企业于2019年9月1日将出租在外的厂房收回,开始用于企业自用生产商品。该房地产账面价值3765万元,其中,原价5000万元,已提累计折旧1235万元。

应以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

例:企业出租的写字楼于2019年11月1日期满并收回,董事会形成了作为办公楼使用的书面决议。收回即开始自用。当日该资产公允价值7200万元。原账面价值7000万元,其中,成本6700万元,公允价值变动增值300万元。

投资性房地产转换为存货,即房地产开发企业将用于经营租赁出租的房地产重新开发用于对外销售,从投资性房地产转换为存货。转换日为租赁期届满、书面决议表明重新开发用于对外销售的日期。

转换日的账面价值、已提折旧或摊销、减值准备等,转入开发产品、投资性房地产累计折旧、减值准备等相应科目。余额转入投资性房地产。

例:房地产开发企业将开发的部分楼房用于经营租赁。2019年10月15日,租期到,企业收回,并做出决议将重新开发用于销售。日公允价值5800万元。原账面价值5600万元,其中成本5000万元,公允价值增值600万元。

自用房地产转换为投资性房地产,按固定资产或无形资产账面价值,相应转换为投资性房地产。转换日为租赁开始日。

例:企业将自有一栋办公楼,经决议用于出租并行成了书面决议。租赁协议开始日为2019年6月1日,租期5年。2019年6月1日,账面余额50000万元,已计提折旧500万元。

例:房地产开发企业,2019年4月 20日董事会决定将开发的一栋写字楼用于出租并形成书面决议。对外租赁协议开始日为2019年5月1日,租期5年。2019年5月1日,账面余额50000万元,未计提跌价准备。

按转换日公允价值转入投资性房地产,公允价值与账面价值差额转入公允价值变动损益或其他综合收益。

例:房地产开发企业对外租赁其开发的一栋写字楼。租赁协议确定租赁开始日为2019年4月15日,当日账面余额4500万元,公允价值4700万元。当年年底公允价值为4800万元。

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